девелоперская компания

Игорь Картузов — Статьи← Вернуться назад16 августа 2007 годаДевелоперы получили доступ к длинным девелоперская компания дешевым кредитамПроектное финансирование перестало быть диковинкой для местного строительного рынка. Девелоперы все чаще выбирают именно этот способ привлечения денег в стройку. Банки, замечая активный спрос со стороны строительных организаций, совершенствуют программы проектного финансирования девелоперская компания конкурируют за крупные объекты коммерческой недвижимости. эксперты: Андрей Бриль председатель совета директоров «Корин Холдига» Виталий Милованов глава Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Елена Мичкова начальник Управления проектного финансирования ОАО «СКБ-банк» Александр Неверов начальник финансово-экономического отдела УК RED Игорь Картузов учредитель компании CSC «Geld Kapital» Александр Парамонов управляющий филиалом ОАО «Банк ВТБ» в г.Екатеринбурге Геннадий Черных директор по коммерческой недвижимости «Межрегиональной финансовой корпорации» (МФК)Под какие объекты недвижимости банки готовы давать деньги На чем кредитные учреждения могут погореть, финансируя девелоперский проект Когда снизятся процентные ставки по кредитам на строительствоУрок проектного финансирования по-французски продемонстрировали региональным банкам кредитные организации Societe Generale девелоперская компания BCEN-Eurobank. Они выделили $80,5 млн на строительство отеля Hyatt (в Екатеринбурге его возводит УГМК). Общая стоимость работ — чуть более $107 млн. Около 30% от общей суммы поступает из средств УГМК. Агентом сделки стал «Внешторгбанк». Инвестиции французским кредиторам УГМК вернет за счет прибыли, которую в будущем принесет отель Hyatt (он выступает обеспечением кредита — Прим. ред.), тем самым получив гарантированный долгосрочный источник дохода. Срок окупаемости гостиницы, по данным УГМК, — 11 лет. Банки девелоперская компания раньше кредитовали текущую деятельность девелоперских (и строительных) организаций, но только на условиях предоставления залогов (активов компании, недвижимости девелоперская компания т.д.). В этом случае величина кредита зависела от размера выручки фирмы, девелоперам приходилось часто перекредитовываться, поскольку срок займа в такой ситуации обычно растягивался от шести месяцев до одного года. Проектное же финансирование позволяет получить крупные суммы на проект без залога, на длительный срок — 5-9 лет, без привязки к активам компании-застройщика. За год, прошедший после этой сделки, на рынок проектного финансирования вышли не только иностранные девелоперская компания федеральные, но девелоперская компания региональные банки, девелоперская компания в качестве заемщиков перестали рассматриваться только крупные строительные холдинги. Сегодня значительная часть новых торговых девелоперская компания бизнес-центров в столице Урала возводится с помощью банковского проектного финансирования. Проектное финансирование обходится дешевле других схем привлечения инвестиций в стройку Достоинства проектного финансирования уже оценили такие крупные игроки строительного рынка Екатеринбурга, как компания RED, Межрегиональная финансовая корпорация (МФК), девелоперская компания «Малышева 73», «Корин Холдинг», компания «Кит-Кэпитал» девелоперская компания др. Группа компаний «TЭН» подписала соглашение с Уральским филиалом ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» о предоставлении кредитной линии в сумме 1,8 млрд руб. сроком на 10 лет на финансирование строительства ТРЦ «Седьмое Небо» (ул. Малышева — Московская). Строительство объекта планируется закончить в середине 2009 г. Уральский филиал ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» предоставил девелоперской компании «Малышева 73» кредитную линию на цели рефинансирования затрат на строительство ТРЦ «Гринвич» девелоперская компания финансирования текущих проектов компании. По словам Александра Неверова, начальника финансово-экономического отдела УК RED, его организация уже привлекла кредит Уральского банка Сбербанка РФ под проект административно-гостиничного здания площадью 20 тыс. кв. м в составе жилого комплекса на ул. Хохрякова — Попова. «Сейчас инвестиционная компания RED (входит в группу компаний RED — Прим. ред.) работает над привлечением проектного финансирования еще для пяти своих объектов. Максимальная сумма займа на один из проектов (ТЦ) составит свыше 1 млрд руб.», — сообщил г-н Неверов. Девелоперская компания «Кит-Кэпитал» использовала финансирование Уральского банка Сбербанка РФ для строительства трех торгово-развлекательных центров «КИТ» в городах Каменск-Уральский, Курган, Нижний Тагил девелоперская компания получила кредитную линию от «Райффайзенбанка Австрия» на цели рефинансирования затрат на строительство ТЦ «КИТ» в Екатеринбурге девелоперская компания Оренбурге, девелоперская компания также на финансирование новых проектов. Далеко идущие планы на освоение этого инструмента инвестиций в строительство девелоперская компания у Межрегиональной финансовой корпорации (МФК). Первый проект, который проводит МФК в сотрудничестве с Уральским банком Сбербанка РФ, — торгово-офисный центр площадью 35 тыс. кв. м на ул. Ленина — Вайнера. Объем инвестиций — 1,5 млрд руб. В «Корин Холдинге» настроены на активный поиск долгосрочных банковских кредитов под свои проекты — офисные центры. Компания привлекла проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ на строительство бизнес-центра на ул. Чапаева — Большакова. По сравнению с такими схемами привлечения денег в строительство, как долевое участие, размещение облигаций (акций) на открытом рынке девелоперская компания создание ПИФов недвижимости, у проектного финансирования есть несколько преимуществ. Игорь Картузов, учредитель компании CSC «Geld Kapital», отмечает, что ставки облигационного займа для фирм, только выходящих на рынок публичных заимствований, начинаются от 13-14%, девелоперская компания то девелоперская компания выше. Существенны финансовые затраты девелоперская компания на процедуру организации выпуска: «При использовании схемы ПИФа недвижимости надо делиться доходностью с УК девелоперская компания пайщиками. У этого инструмента есть еще один минус — УК может выйти из проекта по своим причинам. Банк в этом плане надежнее. Кредитная организация готова составлять индивидуальные графики платежей, причем после того, как будет пройдена фаза запуска проекта (от 1 до 2 лет) девелоперская компания он выйдет на самоокупаемость». Геннадий Черных, директор по коммерческой недвижимости Межрегиональной финансовой корпорации (МФК), добавляет, что банковские кредиты — возможность получить финансирование девелоперская компания независимость от множества инвесторов (дольщиков): «Продавая площади на ранних этапах строительства, мы проигрываем, поскольку на завершающей стадии стройки могли бы заработать на этом больше с учетом роста цен на кв. м. Привлекая деньги банка, мы можем оставить проект себе в управление». Это условие необходимо, чтобы объект коммерческой недвижимости соответствовал международным стандартам классности, которые в конце 2006 г. предложила «большая четверка»1. Теперь, бизнес-центр не может получить класс А девелоперская компания В, если его площади были распроданы еще на этапе строительства. Банкиры также отмечают свои выгоды от сотрудничества с девелоперами. «Доход банка от финансирования любого инвестиционного проекта — это прежде всего проценты. Но, кроме того, банк может быть заинтересован в совместной эксплуатации строящегося объекта (открыть в нем дополнительный офис), расчетно-кассовом обслуживании застройщика, кредитовании покупателей коммерческих площадей девелоперская компания т.д.», — подчеркивает Елена Мичкова, начальник Управления проектного финансирования ОАО «СКБ-банк». Банк — кредитор проекта может поставить на территории объекта банкоматы девелоперская компания предлагать свои услуги (инкассация, эквайринг девелоперская компания т.д.) арендаторам ТЦ или БЦ, добавляет Виталий Милованов, глава Уральского филиала ЗАО «Райффайзенбанк Австрия». Банки страхуют риски проектного финансирования активно участвуя в стройке Андрей Бриль, председатель совета директоров «Корин Холдига», обозначил несколько опасностей для банка, который возьмется за финансирование девелоперского проекта: «Во-первых, юридический риск, связанный с тем, что у девелопера могут возникнуть проблемы с оформлением земельного участка (в аренду или собственность) девелоперская компания получением разрешения на строительство. Во-вторых, существует риск, что застройщик не уложится в запланированные сроки окончания работ девелоперская компания тем самым увеличит время окупаемости проекта. В-третьих, может измениться рыночная конъюнктура в долгосрочной перспективе, что может повлечь за собой общее падение арендных ставок ниже уровня, заложенного в бизнес-плане, невысокую загруженность арендаторами построенных площадей девелоперская компания т.д.». Для каждой из вышеописанных угроз кредитные организации разрабатывают механизмы защиты. «Для рассмотрения инвестиционного проекта девелоперская компания вхождения в него банка обязательное требование для застройщика — предоставление полного комплекта разрешительной девелоперская компания проектно-сметной документации. Наличие эскизной, предпроектной документации, четкого графика получения дальнейших документов также необходимое условие для начала рассмотрения проекта», — уточняет Александр Парамонов, управляющий филиалом ОАО «Банк ВТБ» в Екатеринбурге. Кредитное учреждение для уточнения возможности вложения в проект потребует от застройщика бизнес-план с анализом рынка, экономические предпосылки для воплощения проекта, сроки окупаемости, доходность девелоперская компания т.д. Ключевые принципы, по которым банк принимает решение о кредитовании строительства, — идея проекта, его концепция, способная обеспечить конкурентоспособность торгового или бизнес-центра на рынке в будущем, девелоперская компания также наличие серьезных партнеров — генподрядчик, консультант по брокериджу, по маркетингу девелоперская компания т.д., говорит Виталий Милованов. По словам застройщиков, банки с большей степенью доверия относятся к проекту, концепцию которого разработала одна из компаний «большой четверки». Обязательное условие для банка-кредитора — наличие необходимого количества предварительных договоров аренды с арендаторами будущего ТЦ или БЦ. «Еще до проведения кредитного комитета должно быть заполнено не менее 30-40% всех площадей», — говорит Геннадий Черных. Все эти требования банков гарантируют успешное завершение проекта. После того как банк принимает положительное решение о финансировании, для осуществления сделки девелопер обычно создает компанию специального назначения (SPV), которая девелоперская компания выступает в роли заемщика. «Она — собственник проекта, земли, разрешительной девелоперская компания проектно-сметной документации. С целью подстраховки банк накладывает на деятельность этой фирмы ограничения — она не имеет права заниматься другими бизнесами, привлекать заемные средства у других банков, выступать в роли поручителей девелоперская компания т.д. Все эти ограничения необходимы, чтобы ничто не мешало заемщику выполнять обязательства перед банком-кредитором проекта», — поясняет Виталий Милованов. В некоторых случаях, добавляет г-н Милованов, банк может даже выступить техническим соучредителем этой проектной компании, чтобы полностью обезопасить себя от недобросовестных действий заемщика. Ход строительства объекта инвестирования банки также тщательно контролируют. «В штате у некоторых кредитных организаций есть строительные инженеры (технические эксперты), которые инспектируют стройку — например, согласуют выбор подрядчиков, следят за качеством строительных работ девелоперская компания т.д.», — рассказывает Геннадий Черных. Есть у банка девелоперская компания финансовые рычаги влияния на строительные работы. «Банк проводит финансирование траншами. Если компания не укладывается в сроки девелоперская компания объем проведения работ, то не получает дальнейшего финансирования», — дополняет Александр Неверов. По словам Виталия Милованова, несмотря на то, что банк предусматривает штрафные санкции для девелопера за нарушение условий кредитной документации, он готов пойти навстречу заемщику, если у того возникают сложности, например, корректируется стоимость проекта девелоперская компания т.д. «Иначе в проигрыше будет девелоперская компания девелопер девелоперская компания банк», — подытожил г-н Милованов. Банк участвует в проекте девелоперская компания после того, как стройка завершена — кредитное учреждение заключает с заемщиком договор уступки арендных платежей в свою пользу. «Банк отслеживает прибыль, которую генерирует проект, девелоперская компания если она не укладывается в запланированные объемы, он старается повлиять на работу управляющей компании проекта», — поясняет г-н Черных. Банки конкурируют за крупные девелоперские проекты Сегодня финансирование объектов коммерческой недвижимости в основном предлагают крупнейшие федеральные банки, девелоперская компания также иностранные кредитные организации: Сбербанк РФ, Внешторбанк, Раффайзен банк, Банк Сосьете Женераль Восток. Как отмечает консалтинговая компания «Урал-Гермес», лидер инвестиционного (проектного) финансирования — Сбербанк. Второй по сумме выданных кредитов — Внешторгбанк. По разным оценкам, две эти кредитные организации занимают от 30 до 50% российского рынка инвестиционного финансирования. Проявляют активность в этом направлении бизнеса девелоперская компания лидеры регионального банковского рынка, такие как «СБК-банк», банк «Северная казна». «Конкуренция среди банков за хорошие проекты сейчас достаточно сильная. Часто бывает, что два банка параллельно пытаются утвердить в своих комитетах решение о кредитовании, прорабатывают условия сотрудничества. Эта работа обычно занимает не один месяц», — делится Виталий Милованов. Как признают представители федеральных банков, их в первую очередь интересуют крупные проекты — от $15-20 млн, срок окупаемости не должен превышать 6-8 лет. Региональные кредитные организации берутся за проекты стоимостью от $400 тыс., максимальный срок, на который они готовы дать деньги под проект, — до 5-6 лет. Специалисты консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» отмечают, что, по их наблюдениям, особый интерес для банков представляют конгломераты уже сложившихся или формирующихся зданий конкретного назначения, так называемые «сити». «Отдельно стоящий, скажем, бизнес-центр, пусть современный девелоперская компания качественный, для банка чаще всего неинтересен: вложения в подобный проект окажутся неэффективными, если отсутствует градостроительная концепция, если завтра рядом с ним может появиться рынок или панельный дом, если возникнут проблемы с местами для парковки. Поэтому банк старается подходить к решениям о выборе инвестируемых объектов девелоперская компания партнеров комплексно, учитывая градостроительные перспективы, вопросы транспортной инфраструктуры девелоперская компания коммунального обслуживания. Последнее, кстати, важно, так как доходность объекта в значительной степени зависит от стоимости его эксплуатации девелоперская компания расходов на управление недвижимостью», — дополняет Александр ¬Засухин, директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес». Чтобы заполучить успешные проекты, на которых можно заработать, кредитные учреждения готовы идти на уступки заемщикам — в частности, за последние полгода некоторые кредитные организации снизили требование к размеру средств, которые должен вложить в проект заемщик, с 30% до 20%. Еще одно послабление от банков — возможность варьировать ставки в зависимости от стадии осуществления проекта — на этапе эксплуатации здания она становится на 1-2% ниже, чем на этапе строительства. С увеличением предложения от банков застройщики ожидают девелоперская компания общего снижения процентных ставок до 6-10% (сегодня процентные ставки в среднем — 12-14% годовых в рублях). Такие ожидания связаны с тем, что с усилением конкуренции девелоперская компания насыщением рынка торговых девелоперская компания бизнес-центров снижается их доходность девелоперская компания увеличиваются сроки окупаемости. Сегодня окупать инвестиции за счет сдачи площадей бизнес-центра в аренду придется минимум 4-6 лет. Доходность, которую приносят инвесторам офисные здания в регионах, — до 20%. Срок окупаемости торговых центров в Екатеринбурге — 8-9 лет, девелоперская компания рентабельность этого бизнеса находится на уровне 15-18%. Игорь Картузов заверяет, что уже в ближайшем будущем услуги по подбору продуктов проектного финансирования будут особенно востребованы на рынке. Для этого г-н Картузов создал компанию CSC «Geld Kapital» девелоперская компания уже помог получить одному девелоперу проектное финансирование Уральского банка Сбербанка РФ под строительство торгового центра. Сейчас в работе компании CSC «Geld Kapital» — получение проектного финансирования на строительство логистического центра девелоперская компания технопарка с жилой зоной близ Екатеринбурга. Игорь Картузов: «Мои клиенты — малый девелоперская компания средний бизнес, намеренные запускать свои проекты стоимостью от 100 млн руб. Наши услуги сродни услугам кредитного брокера только для юридических лиц: мы проводим аудит заявляемого проекта, оказываем услуги по созданию концепции девелоперская компания т. д., в итоге наша цель — получить одобрение банка на финансирование». По словам г-на Картузова, выводимая им на рынок услуга обойдется примерно в 1% от стоимости проекта плюс премия за получение выгодных условий проектного финансирования. 1 Ведущие консалтинговые компании в области коммерческой недвижимости: Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko. Проектное финансирование — участие банка в инвестиционном проекте в форме предоставления кредитов, при реализации которых возврат вложенных средств девелоперская компания получение доходов осуществляется на этапе проекта, преимущественно из потока денежных средств, генерируемых самим проектом. Инвестиционное кредитование — финансирование инвестиционного проекта в форме предоставления кредита, при котором источником погашения обязательств становится вся хозяйственная девелоперская компания финансовая деятельность заемщика, включая доходы, генерируемые проектом. детали Банки готовы сотрудничать только с опытными девелоперами Требования к участнику, который будет реализовавать объект коммерческой недвижимости: положительная деловая репутация, положительная история в бизнесе в течение как минимум 3 лет; наличие существующих или предъявляемых активов, достаточных для финансирования не менее 30% от необходимого объема кредитования; средства должны быть понятного девелоперская компания легального происхождения; управляющей команде (оператору) проекта необходимо предоставить портфель успешно завершенных проектов подобного рода; операция проводится на базе специально созданной проектной компании (SPV) (предпочтительно). Источник: Внешторгбанк.Автор: Ольга Рябова. dk@apress.ru ← Вернуться назад разделы распыление ароматизатор отчетность пбоюл кайт пилотажный госпиталь мэш кострома коммерческий гидрант 5004.14 (крышка) беседка кассовый машина вино заказ прибор крыса золотник 264-27-00 5003.17 (крышка) сделать пазл билет задорнов конкурентный анализ вышивка флаг купля производственный комплекс дермато-венеролог купить айсбест красный площадь собор катетер структурный штукатурка пластиковый пакет автономный электроснабжение купить ломтерезку глюкозамин-хондроитиновый комплекс эдас-934 аденома предст.ж-зы лад кулер регулируемый автоматический отправка писем outlook деловой костюм детский лагерь пионер крановый тележка короткий нард скачать бесплатный asus p505 значок медаль антенна радиочастотный квантовый медицина купить угольник перех peg perego venezia нужный билет организация видеоконференция стелаж braas тонировка стекол промышленный аккумулятор иностранный долг купить каболка государственный герб колодец канализационный пластиковый светлогорск гелусил лак узи тошиба купить букмекерский линия rittal крутой xxx видео 1000 холодильник ваза 2114 время архангельск сервис alfa laval сдача ielts нард скачать datamax жаростойкий краска куллер лечение слух k610 купить переработка резина вытяжка крона электросчетчик сэт бахила оптом архыз вихревой теплогенераторы 5004.14 (крышка) укв радиосвязь степ-аэробика стальной топкий spartherm кулер комп эфирный антенна locus сервер hp девелоперская компания